נקודת הפתיחה: מחיר שמרני ויתרת משכנתה
עדיף לחשב כמה תרחישים ולא להסתמך על מחיר יעד אחד. מכל תרחיש מפחיתים את יתרת ההלוואות והעלויות הכרוכות בסילוקן.
- תרחיש שמרני, בסיס ואופטימי
- יתרת משכנתה מעודכנת
- עמלת פירעון מוקדם אם קיימת
- הלוואות או שעבודים נוספים
מיסוי והיטלים דורשים בדיקה פרטנית
מס שבח והיטל השבחה אינם חלים באותה צורה על כל מוכר וכל נכס. לפני החלטה, מעבירים לעורך הדין את היסטוריית הזכויות והמסמכים ומבקשים הערכה מסודרת. אין להסתמך על מחשבון כללי כתשובה מחייבת.
עלות העסקה והכנת הנכס
מרכזים שכר טרחה של עורך דין, תיווך לפי ההסכם, שמאות או ייעוץ נדרש, מסמכים, תיקונים, צילום, אריזה והובלה. לכל סעיף מציינים האם הוא ודאי או משוער.
לא שוכחים את הזמן
לעיתים הפער בין קבלת תשלומים לבין רכישה חדשה יוצר עלות מימון או צורך בדיור ביניים. לכן טבלת הנטו צריכה לכלול גם תאריכים, לא רק סכומים.
- מועד כל תשלום מהקונה
- תשלומים לבנק ולרשויות
- שכירות או אחסון זמניים
- גישור או משכנתה לדירה הבאה
- מרווח ביטחון להוצאות לא צפויות
טבלת סכומים וטבלת תאריכים
מכירה יכולה להניב נטו חיובי ובכל זאת ליצור פער תזרימי. אם תשלום לרכישה החדשה נדרש לפני קבלת תשלום מהקונה, צריך לבדוק מה מממן את הפער וכמה הוא עולה.
לצד כל סעיף סמנו ודאי, משוער או ממתין לבדיקה. יתרת משכנתה מתעדכנת בבנק; מסים והיטלים דורשים בדיקה פרטנית. אין לשים אפס רק משום שעדיין אין תשובה.
מנסים תרחיש פחות נוח לפני התחייבות
בדקו מה יקרה אם מחיר המכירה יהיה נמוך מהיעד, הפינוי יתעכב או תידרש תקופת שכירות ביניים. זו בדיקת עמידות לתכנון, לא תחזית שהתרחיש יתרחש.
במחשבון הנטו אפשר לשנות הנחות ולראות את ההשפעה. קחו את הסיכום לבנק ולעורך הדין לצורך אישור הנתונים שלהם; שירות התיווך אינו קובע את המס או מאשר מימון.
לסיכום
החלטה טובה נמדדת בסכום נטו וביכולת לבצע את הצעד הבא - לא רק בכותרת של מחיר המכירה.
מקורות והמשך בדיקה
המקור הרשמי עשוי להתעדכן. לפני חתימה או פעולה יש לבדוק את ההוראות ואת התאמתן למקרה שלכם.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, תכנוני, פיננסי או שמאי. אין בו התחייבות לתוצאה. לפני פעולה יש לקבל בדיקה מקצועית המותאמת לנכס ולעסקה.